本文摘要：2019年下半年以来，一系列高层政策信号显示，老旧小区革新是下一个阶段的政府事情重点、势在必行。2020年年头，中央进一步强化了政策指引，加速推进城镇老旧小区革新。老旧小区革新不仅是一个民生工程，同时也是一个生长工程。 老旧小区革新涉及革新原则、筹资渠道、需破解的难题、革新内容、重点事情、关键环节和机制探索等方面的问题。此外，当前老旧小区革新项目泛起了蜂拥而上的杂乱局势。 为此，需要尽快厘清相关问题，并做好精准的前期筹谋，以引导项目走上正确的推进路径。

2019年下半年以来，一系列高层政策信号显示，老旧小区革新是下一个阶段的政府事情重点、势在必行。2020年年头，中央进一步强化了政策指引，加速推进城镇老旧小区革新。老旧小区革新不仅是一个民生工程，同时也是一个生长工程。

老旧小区革新涉及革新原则、筹资渠道、需破解的难题、革新内容、重点事情、关键环节和机制探索等方面的问题。此外，当前老旧小区革新项目泛起了蜂拥而上的杂乱局势。

为此，需要尽快厘清相关问题，并做好精准的前期筹谋，以引导项目走上正确的推进路径。城镇老旧小区革新的特殊性政策取向今年的《政府事情陈诉》明确提出：要做好“六稳”事情，其中一“稳”就是稳投资。

在政府投资方面，城镇老旧小区革新是继棚户区革新后既能够满足群众期盼、扩大内需、促进消费，同时又不会导致项目的重复建设，可实现稳增长、调结构、惠民生等一举多得的政府投资偏向。城镇老旧小区革新，将是当前及以后一个阶段的政府投资的“主战场”。协调机制根据“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的原则，通过开展“优美情况与幸福生活配合缔造”运动，增强政府引导和统筹协调，发动群众广泛到场。

革新方式不搞“大拆大建”，不与房地产开发挂钩，摒弃“穿衣戴帽”式革新，注重小区内在肌理调适，充实融合基础类、提升类、完善类革新需求。筹资渠道针对老旧小区革新钱从那里来的问题，国务院常务集会曾明确，要创新投融资机制。老旧小区革新的资金筹集渠道可以根据“谁受益、谁出资”原则，“住民出一点、社会支持一点、财政津贴一点”，并联合实际合理确定革新用度分摊规则。

同时要确保融资机制可连续，还要防范风险，防止增加地方债务。以专项债券方式探索金融支持时，需解决好革新项目自求平衡的问题。

长效运营城镇老旧小区革新完成后，小区要建设一个长效运营机制，构建小区宁静防范体系、便民服务体系、人民康健保障体系等，使小区住民体验居家舒适感、获得感和幸福感。长效运营的内容包罗但不限于小区物业维修，情况治理，服务业门面特别服务，公共物业出租治理，谋划性物业运营治理，小区车辆、安防、康健、居家配送大数据系统服务等。前期筹谋事情的体现方式和主要内容由于城镇老旧小区革新存在上述的特殊性，在小区革新之前需要摆设一个严谨的筹谋历程，对差别区块逐一酝酿个性化的应对方案，消解所有的疑虑，拿出一套包罗小区现状与革新需求、革新内容及主要工程方案、建设与运营投入产出评估、资金筹措方案、革新后整体效果评估等在内的系统性数据和意见，以便于政府相关部门据此作出科学决议。

筹谋事情的体现方式在老旧小区革新前期筹谋文件的体现方式上，各地泛起多种形态，有的称作“老旧小区革新计划”“老旧小区革新实施方案”，也有的直接以“老旧小区革新可行性研究陈诉”的形式出具。对此，笔者认为，计划是对未来整体性、恒久性、基天性问题的思索和考量，是设计未来整套行动的方案。但在项目层面上，计划由于宏观性相对突出、微观性体现欠缺，倒霉于直接指导项目的实施。

实施方案具有广泛的适应性，并可对相关事务作出详细明确的摆设，其中有一个问题，就是陈诉中并不体现多方案比选事情，制定出的方案是唯一的，具有较强的划定性、强制性。对于老旧小区革新这样在前期另有许多不确定性因素的工程项目，以实施方案的形式泛起，显然是不合适的。可行性研究是指对拟建项目通过技术经济分析，以用最小的投入获得最佳经济效果的科学研究方法，其事情工具是拟建项目。拟建项目通常通过项目建议书开端指明工程内容，而老旧小区革新项目大多跳过项目建议书阶段，直接进入可研阶段。

此时，可研负担单元大多是把小区修建及配套基础设施方面存在的问题列为工程内容。然而，凭据老旧小区革新的政策取向，其工程内容并不局限于此，由于要求多渠道筹资，在小区及其周边挖掘可谋划性资源并对资源举行工程整合，就成为了题中之义。可谋划性资源工程整合方面的缺失，成为了部门老旧小区革新项目可行性研究陈诉文本中的一种弊病。

联合相关的政策要求，笔者认为，老旧小区革新工程完全差别于传统的、指向性相对明确的政府投资项目，在老旧小区革新项现在期筹谋中，它既要有关于整体性、基天性问题方面的思量，又必须在工程、造价、筹资、回报、治理等方面通过多方案比选择优推荐适宜的方案。其中，多小区组团自求平衡、新并入可谋划性资源工程整合和恒久运营的成本投入，将是筹谋事情的重点。

此外，筹谋方案中还可能涉及土地、计划、产权、创新等需要跨部门协调的问题。因此，老旧小区革新前期筹谋文件是一份集多功效于一身、为政府提供项目决议和重大问题统筹决议的陈诉。为此，老旧小区革新前期筹谋文件，建议以“老旧小区革新组团项目综合评估陈诉”的形式出具。

筹谋事情的主要内容第一，要观察、相识小区现状与革新需求，包罗基本情况（小区综合概况、修建及其配套设施状况、小区基础设施状况、宜居状态评价），住民革新愿望（对小区建设的需求、对小区治理体系期待、对优美情况与幸福生活配合缔造的意愿），完善性革新及资源整合的可能性（小区及周边服务业情况、小区公共情况状况、小区及相邻区域可使用资源） 等。第二，确定小区革新内容及主要工程方案，包罗基础类革新（违建整治、修建物修缮、修建物配套设施修缮），提升类革新（基础设施修缮、公共宁静设施革新、便民设施），完善类革新（养老托幼、文化休闲设施、愉悦设施、小区宁静智慧治理体系、小区人民康健治理系统），融资所需的有机革新（小区内公共物业革新、小区内零星资源整合、邻近地段有机革新） 等。

第三，举行项目建设与运营投入产出评估，包罗项目投资估算（分、子项目工程投资估算、项目总投资估算），计划长效运营方案（运营体系构建、运营资产治理及谋划方式、财政治理），项目投入产出测算（运营期支出测算、运营期收入测算、项目建设与运营期整体投入产出平衡分析）等。第四，提交资金筹措方案，包罗资金泉源分析、资金平衡状况分析、资金缺口弥补方案等。

第五，小区革新后整体效果评估，包罗革新后宜居状态评价、配合缔造效果评价、小区长效治理效果预测与评估、社会气力和金融机构响应度评估等。第六，评估结论和建议。

老旧小区住民大多以低收入、中暮年人群为主，对革新的基本诉求是解决当下紧迫问题而且不愿意出资，这也是前期筹谋中不行回避的问题之一。因此，前期筹谋前应广泛、深入宣传和发动，不能盲目受制于个体民意，应从政府的角度思量革新规模并见告宽大住民，使纳入革新的工程内容具有一定的前瞻性。

单个老旧小区革新很难实现投入产出平衡，因而在前期筹谋中首先要凭据对现状的摸底观察，发现并挖掘可谋划性资源（公共物业、公共空隙、可整合地块等），从而在有谋划收益的基础上测算可以笼罩的建设投资额度，进而确定可以组团实施的老旧小区革新项目数量。关于“不拆不建”，不能机械地举行明白。如果小区内有使用期凌驾45年且功效严重缺失（如多家共用一个茅厕）的衡宇时，与其扩建增容，不如原地拆除重建，这样不仅可以极大地提升原住民的居住质量，同时可通过重建增加运营收益。对于小区内历史遗留下来的违章修建，应该在此次革新中统一拆除，但同时也要思量住民诉求，否则强拆便会引发矛盾。

对此，应视小区情况确定能否默认实际红线，将原来疏散的、无规则的违建在此次革新中统一拆除重建，并折合一定成本由住民来分摊。筹谋结果的意义和作用制订《ΧΧΧ老旧小区革新组团项目综合评估陈诉》，并作为政府投资项现在期事情结果，具有一定的重要意义，其主要体现在以下几个方面：一是针对某市县数十个、上百个老旧小区，通过评估的形式可以精准确定哪些小区作为一个团组实施革新，有利于制止革新事情的盲目性。

二是革新内容既有别于都会微革新，又差别于都会更新。这一类项目的问题不是政府某一个职能部门可以独立解决，而是要通过更高层级的团结审查和综合统筹才气决议，这也正是老旧小区革新要建立统筹协调机制的原因之一。

三是对于政府治理来说，老旧小区革新工程要依次通过建设项目储蓄库、项目库、年度项目计划等方式循序推进。项目储蓄库的建设相对简朴一些，由社区上报历史统计数据就可以入库。可是，进入项目库后就应该严格推行法式，实实在在地开展事情。制订《ΧΧΧ老旧小区革新组团项目综合评估陈诉》及其审批意见，即是为入项目库的事情内容之一。

联合所述，《ΧΧΧ老旧小区革新组团项目综合评估陈诉》的作用，汇总起来有以下几点：一是明确了从储蓄库中可以遴选出哪些小区经由组团综合评估可以进入项目库；二是推荐的可谋划性资源及其整合措施，为政府统筹协调提供了清晰而详细的工具和路径；三是形成了相对全面的革新工程内容清单和对应的工程建设方案，可以得出相瞄准确的团组项目总投资；四是在有效计划长效运营机制的基础上，可以相瞄准确地测算运营成本，并在此基础上得出投入产出平衡测算数据；五是可以作为地方政府项目库入库审查的重要依据；六是可以作为老旧小区革新专项债券刊行申请的重要的支撑性文件；七是项目一旦入库，便具备了向政府申请专项奖补资金的条件；八是可以直接从项目库中提取并申请列入政府下一年度项目计划；九是可以在工程内容上对可研形成相对指引和约束，同时有利于加速可研进度。问题与建议据不完全统计，在全国460亿平方米的住房修建中，老旧小区存量达100亿平方米。老旧小区革新将拉动投资10万亿元，规模之大、资金之巨需要经由多年努力才可以消化掉，切不行章法失序，一哄而上。为此，特提出以下几个方面的建议：一是要探索老旧小区革新项目生成机制，直击老旧小区革新要害。

当前泛起的一些状况讲明，多数人仍然是以棚改的思维举行老旧小区革新，导致泛起了前期事情简朴化、粗暴化现象。建议将老旧小区革新组团项目综合评估作为生成历程必经之路，通过审查后入项目库，完成项目生成历程的焦点法式。

二是对综合评估陈诉举行团结审查，是有效的事情方法之一。建议政府尊重老旧小区革新面临的客观情况，根据上级部署建设地方政府向导小组，统筹协调包罗完成团结审查在内的需要威权治理的推进机制。

三是简化法式要科学、守法。建议略去项目建议书阶段的事情，但对项目团组内的每个小区应当划分开展革新项目的可行性研究，完成项目生成历程的关键法式，进而继续完建立项审批、工程治理、造价管控、工程验收与移交等项目建设治理任务。

四是老旧小区革新专项债申请是当前的热门话题之一，但操作历程中容易泛起时间错配和法式错配等问题，所以这方面有待进一步探讨。五是关于老旧小区革新实施主体，地方政府多授权当地国企（地方平台公司）来负担。这一做法，挤压了其他高效治理方式的施展空间，建议保留多样化的推进方式。

六是关于老旧小区革新项目开端设计和施工图设计与审批问题，建议接纳差别的建设治理实施方式，区别看待。如果接纳传统的设计、施工平行发包方式组织项目实施时，则实施机构应划分委托完成项目开端设计和施工图设计，并对施工图和施工图预算组织团结审查后，实行组团项目集中授权或公然招标；如果接纳工程总承包方式发包，则建议实施机构将团组项目委托咨询机构逐一完成扩大的开端设计，并以团组项目扩初设计的总概算为控制指标，接纳授权或公然招标方式确定承包方。

承包方完成施工图设计并负担施工图设计风险。（本文作者：天和国咨控股团体有限公司湖南分公司副总司理 宋志宏、天和国咨控股团体有限公司湖南分公司总司理 黄小利）。

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