本文摘要：不久前，我们推出了关乎你我！韶关首部物业治理地方立法下月起施行引起了不少网友的关注许多网友在后台留言，希望看到治理措施细则今天，小编就满足大家的要求为大家找到了相关内容请收藏~并转给身边的朋侪哦！韶关市物业治理措施（试行） 第一章 总则第一条 为了规范物业治理运动，维护业主、利害关系人和物业服务企业正当权益，促进文明和谐社区建设，凭据《中华人民共和国物权法》《物业治理条例》《广东省物业治理条例》等执法、法例，联合本市实际，制定本措施。

不久前，我们推出了关乎你我！韶关首部物业治理地方立法下月起施行引起了不少网友的关注许多网友在后台留言，希望看到治理措施细则今天，小编就满足大家的要求为大家找到了相关内容请收藏~并转给身边的朋侪哦！韶关市物业治理措施（试行） 第一章 总则第一条 为了规范物业治理运动，维护业主、利害关系人和物业服务企业正当权益，促进文明和谐社区建设，凭据《中华人民共和国物权法》《物业治理条例》《广东省物业治理条例》等执法、法例，联合本市实际，制定本措施。第二条 本措施适用于本市行政区域内物业治理运动。本措施所称物业治理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业根据物业服务条约约定，对衡宇及配套的设施设备和相关园地举行维修、养护、治理，维护相关区域内的情况卫生和公共秩序的运动。

第三条 市、县（市、区）人民政府应当将物业治理纳入现代服务业生长计划、社区建设和社区治理体系，建设和完善专业化、市场化、规范化的物业治理机制。第四条 提倡绿色物业治理，勉励接纳新技术、新方法推动物业治理区域内节能、节水、垃圾处置惩罚、情况绿化、污染防治等资源节约和情况掩护手段的运用，促进物业治理的集约化、信息化、低碳化。

第五条 市物业治理行政主管部门卖力全市物业治理运动的监视治理事情，推行下列职责：（一）制定全市物业治理相关政策文件；（二）指导和监视各县（市、区）物业治理行政主管部门以及其他相关行政治理部门、街道服务处、乡镇人民政府、行业协会等依法开展物业治理事情；（三）依法作出有关物业治理的行政处罚的行政行为；（四）统筹全市物业专项维修资金羁系事情；（五）监视全市物业治理招投标运动；（六）建设物业治理信用体系；（七）执法、法例和规章划定的其他职责。第六条 县（市、区）物业治理行政主管部门卖力本行政区域内物业治理运动的监视治理和指导事情，推行下列职责: （一）指导街道服务处、乡镇人民政府推行物业治理羁系职责；（二）会同街道服务处、乡镇人民政府处置惩罚物业治理区域划分的争议；（三）指导物业治理招投标运动；（四）管理物业治理区域划分、业主委员会、物业服务条约、物业治理招投标等存案事项；（五）批准协议选聘前期物业服务企业的申请；（六）确认业主委员会选举违法；（七）打消业主大会、业主委员会作出的违反执法、法例强制性划定的决议；打消治理规约中违反执法、法例强制性划定的内容；（八）依法协调处置惩罚物业治理纠纷；（九）依法作出有关物业治理的行政处罚的行政行为；（十）执法、法例和规章划定的其他职责。第七条 街道服务处、乡镇人民政府在县（市、区）物业治理行政主管部门指导下，卖力组织、协调业主大会建立及业主委员会的选举事情，指导、监视业主大会和业主委员会的日常运动，详细卖力下列职责：（一）卖力核实业主大会建立条件并组织、协调建立首次业主大会筹备组，指导筹备组开展筹备事情；（二）对业主委员会团体告退、业主委员会不按划定召集业主大会集会且拒不执行限期召集决议的情形，组织召集业主大会集会；（三）对业主委员会主任、副主任不能召集或无正当理由不召集业主委员会集会的，指定一名委员召集和主持业主委员会集会；（四）观察违反执法、法例强制性划定的业主大会、业主委员会的决议，责令限期纠正或者报县（市、区）主管部门予以打消；（五）业主委员会未依法完成换届选举的，监视业主委员会组织换届选举；（六）指定人员代为治理已经遣散或者任期届满但未完成换届选举事情的业主委员会的财物、印章、资料；（七）依法协调处置惩罚物业治理纠纷；（八）依法处置惩罚物业治理投诉、举报、信访事项；（九）执法、法例和规章划定的其他物业治理羁系职责。第八条 居（村）民委员会接受县（市、区）物业治理行政主管部门的业务指导，配合本辖区内物业治理运动的监视、协调、指导事情，调整物业治理纠纷。

第九条 县（市、区）人民政府是所辖区域内物业治理事情的责任单元，应当增强对物业治理事情的组织向导。各县（市、区）物业治理行政主管部门、街道服务处、乡镇人民政府和居（村）民委员会应当明确人员和事情经费，确保所辖区域内物业治理运动的正常开展。第十条 发改、自然资源、公安、生态情况、市场羁系、民政等部门在各自职责权限规模内，依法对辖区内物业治理运动举行监视治理。

第十一条 市物业治理行政主管部门应当建设全市物业治理信用信息体系，完善不良行为警示制度，对物业服务企业及相关从业人员、业主委员会成员、负担共用设施设备维修养护等专项服务的专业机构等纳入信用信息档案治理。市物业治理行政主管部门和街道服务处、乡镇人民政府应当增强对社区物业服务情况的监视检查，依法向社会宣布物业治理行政主管部门对物业服务企业实施行政处罚等信息。

市物业治理行政主管部门、县（市、区）物业治理行政主管部门、街道服务处、乡镇人民政府和市物业治理行业协会应当对物业治理区域存案、物业服务企业的信用、处罚等物业治理信息举行共享。第十二条 物业治理行业协会应当依法增强行业自律，建设物业服务企业及物业服务从业人员的诚信档案，依据《广东省物业治理条例》第六条的划定对违反执法、法例和行业规范的行为给予通报品评和公然谴责，协助调整处置惩罚物业纠纷，维护市场秩序和公正竞争，促举行业康健生长。第十三条 县（市、区）物业治理行政主管部门应当勉励和支持物业服务企业加入韶关市物业治理行业协会，见告管理物业服务条约存案的物业服务企业，在完成条约存案手续后可以到市物业治理协会管理入会手续。

第十四条 街道服务处、乡镇人民政府应当建设物业治理纠纷调整处置惩罚机制，卖力组织召集物业治理区域所在地的县级住建治理、生长革新、自然资源、公安、应急治理、生态情况、信访、物业治理行业协会等和村民委员会、住民委员会、业主委员会、物业服务企业等到场，协调处置惩罚辖区内业主委员会选举、换届改选和物业服务企业交接历程中泛起的问题以及其他重大物业治理纠纷。同一物业治理区域跨县（市、区）的，纠纷调整处置惩罚由街道服务处、属地乡镇人民政府会同市物业治理行政主管部门配合组织召集。涉及协调处置惩罚物业治理区域内供水、供电、供气、情况卫生等事项的，应当通知相关专业谋划单元到场。

第十五条 业主、业主委员会、物业服务企业违反执法、法例划定的，凭据《物业治理条例》《广东省物业治理条例》等执法、法例的划定处置惩罚。第二章 物业治理区域第十六条 新建物业出售前，建设单元应当提出物业治理区域划分建议书，凭据《广东省物业治理条例》第八条的划定向物业所在地的县（市、区）物业治理行政主管部门存案。已经实施物业治理的区域由物业服务企业凭据《广东省物业治理条例》第八条的划定向物业所在地的县（市、区）物业治理行政主管部门存案。

第十七条 物业治理区域存案，建设单元或者物业服务企业应当向县（市、区）物业治理行政主管部门提交以下质料：（一）物业建设宗地红线图；（二）修建计划总平面图；（三）物业项目命名审批文件。已实施物业治理的旧小区物业服务企业因客观原因无法提供前款第（一）项和第（二）项资料的，物业服务企业应当书面陈诉已实施物业治理的区域四至规模、物业的共用设施设备、社区建设等情况。

第十八条 原有物业治理区域具有两个以上物业建设宗地红线图，或者已支解成两个以上相对关闭区域的，在明确隶属设施设备治理、维护责任的前提下，经征求物业所在地街道服务处、乡镇人民政府、相关业主、村（居）民委员会意见，并经县（市、区）物业治理行政主管部门确认，可以划分为多个独立的物业治理区域。第十九条 建设单元应当将物业治理区域划分建议书及存案回执、属于全体业主共有的共用部位和共用设施设备、宗地红线图在衡宇销售现场公示，并将经存案的物业治理区域作为衡宇买卖条约的附件。第三章 业主大会和业主委员会第一节 业主大会筹备组第二十条 首次业主大会筹备组由业主代表、建设单元、物业服务企业、街道服务处、乡镇人民政府代表和住民委员会代表七至十五人单数组成，其中业主代表的发生，由街道服务处、乡镇人民政府或者住民委员会组织业主推荐，业主代表人数不少于业主大会筹备组总人数的百分之六十。

业主大会筹备组组长由街道服务处、乡镇人民政府代表担任。第二十一条 业主大会筹备组应当将成员名单以书面形式在物业治理区域内通告。业主对业主大会筹备组成员有异议的，由街道服务处、乡镇人民政府协调整决。

第二十二条 业主大会筹备组建立后，街道服务处、乡镇人民政府应当通知建设单元和物业服务企业在物业治理区域内为业主大会筹备组和业主大会的运动提供相应的人力、园地支持，并在划定期限内向业主大会筹备组提交下列资料：（一）物业治理区域存案回执；（二）衡宇及修建物面积清册；（三）业主清册；（四）修建性详细计划或者建设工程设计方案总平面图；（五）物业治理区域内设置的物业治理用房测绘陈诉；（六）已筹集的物业专项维修资金清册。建设单元和物业服务企业未在划定期限内提供前款划定的资料，经物业治理行政主管部门责令限期提供，逾期仍拒不提供的，业主大会筹备组应当向不动产挂号机构查询业主姓名和衡宇面积，不动产挂号机构应当提供并不得收取用度。业主大会筹备组应当对业主资料保密，不得将第一款划定的资料用于与业主大会筹备无关的运动。

第二十三条 物业治理区域筹备召开首次业主大会时，街道服务处、乡镇人民政府应当予以协助，建设单元或者物业服务企业应当予以配合。业主大会筹备组成员就筹备事情事项意见不统一的，以到场投票表决的人数中凌驾半数的意见作出决议。

第二十四条 业主大会筹备组应当自建立之日起六个月内，组织召开首次业主大会集会。业主大会筹备组建立六个月仍无法召开业主大会并选举发生业主委员会的，业主大会筹备组可以遣散并重新建立。

第二节 业主大会第二十五条 切合下列条件之一的，业主可以向街道服务处、乡镇人民政府书面申请建立业主大会：（一）百分之二十以上的业主联名要求的；（二）已交付使用的物业专有部门修建面积到达物业治理区域修建面积百分之五十以上；（三）首次交付使用的物业专有部门已满两年，且交付使用的物业专有部门面积占该物业治理区域总面积百分之三十以上。切合前款划定的，街道服务处、乡镇人民政府应当在收到书面申请后七日内会同联名业主将组建首次业主大会筹备组的事项通告全体业主，通告时间不少于十五日，通告内容应当包罗业主大会筹备组的组成、业主代表的条件、发生方式以及业主提交资料的方式和期限等。

第二十六条 召开业主大会时,业主的投票权数由专有部门面积和业主人数确定。业主大会确定业主投票权数，可以根据下列方法认定专有部门面积和修建物总面积：（一）专有部门面积根据不动产挂号簿纪录的面积盘算；尚未举行挂号的，暂按测绘机构的实测面积盘算；尚未举行实测的，暂按衡宇买卖条约纪录的面积盘算；（二）修建物总面积，根据前项的统计总和盘算。业主大会确定业主投票权数，可以根据下列方法认定业主人数和总人数：（一）业主人数，根据专有部门的数量盘算，一个专有部门按一人盘算。

但建设单元尚未出售和虽已出售但尚未交付的部门，以及同一买受人拥有一个以上专有部门的，按一人盘算；（二）一个专有部门有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人；（三）总人数，根据前两项的统计总和盘算。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其监护人行使投票权。第二十七条 业主大会应当在业主大集会事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部门面积。

第二十八条 划分为一个物业治理区域的分期开发的建设项目，先期开发部门切合条件的，可以建立业主大会，选举发生业主委员会。首次业主大会集会应当凭据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大集会事规则中明确增补业主委员会委员的措施。

第二十九条 业主大会集会讨论决议下列事项：（一）制定和修改业主大集会事规则；（二）制定和修改治理规约；（三）选举业主委员会，更换、增补业主委员会委员；（四）决议是否设立业主监事会；（五）制定物业服务内容、尺度以及物业服务收费方案；（六）选聘息争聘物业服务企业；（七）筹集和使用物业专项维修资金，制定物业专项维修资金治理制度；（八）改建、重建修建物及其隶属设施；（九）改变共用部位、共用设施设备的用途；（十）授权业主委员会决议共用部位、共用设施设备的谋划方式，治理、使用谋划收益；（十一）听取和审查业主委员会的事情陈诉和收支预算结算陈诉、业主监事会的事情陈诉；（十二）改变或者打消本物业治理区域内部门业主、业主委员会作出的与业主大会决议相抵触的决议；执法、法例或者治理规约确定应由业主配合决议的事项。决议前款第（七）项和第（八）项，应当经专有部门占修建物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决议前款其他事项，应当经专有部门占修建物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第三十条 业主大会定期集会由业主委员会根据业主大集会事规则的划定组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会暂时集会：（一）业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的；（二）需要提前终止物业服务条约或者重新选聘物业服务企业的；（三）发生重大事故或者紧迫事件需要实时处置惩罚的；（四）业主大会决议或者议事规则、治理规约划定的其他情形。

第三节 业主委员会第三十一条 业主委员会由业主大会选举发生，一般由五至十五人的单数委员组成，每届任期不凌驾五年，可以连选连任，详细人数、任期由业主大集会事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选发生。勉励和支持党员业主通过法定法式担任业主委员会向导成员。第三十二条 业主委员会委员是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大集会事规则确定。

业主委员会实行差额选举的，得票凌驾出席集会业主半数但未当选业主委员会委员的候选人，可以根据得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大集会事规则确定，但最多不得凌驾业主委员会委员总数的百分之三十。候补委员可以列席业主委员会集会，不具有表决权。

第三十三条 业主委员会委员候选人按以下方式发生：（一）以幢（栋）、单元为单元举行推荐；（二）业主自荐；（三）住民委员会、村民委员会推荐。第三十四条 业主大会筹备组应当审查业主委员会委员候选人的资格，并将切合条件的业主委员会委员候选人相关信息在物业治理区域举行公示。

公示期应不少于十五日。第三十五条 业主委员会委员候选人应当从物业治理区域内具备以下条件的业主中选举发生：（一）具有完全民事行为能力；（二）无犯罪记载、无失信记载，责任心强、有一定的组织能力和须要事情时间，身体康健；（三）凭据物业服务条约缴交物业服务费，缴交专项维修资金，模范遵守物业治理制度；（四）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业治理区域提供物业服务的企业及其控股公司、下属单元任职。第三十六条 业主有下列情形的，不得成为业主委员会委员候选人：（一）在物业治理区域内违法装修、搭建、改变物业使用功效、占用物业共有部门且拒不纠正的；（二）违反物业服务条约约定一连三个月以上（含本数，下同）或者累计六个月以上拖欠物业服务用度或者专项维修资金的；（三）违法泄露业主资料的；（四）索取、非法收受建设单元、物业服务企业的利益或者酬劳的；（五）存在其他违反执法法例规章、治理规约的行为，不宜成为业主委员会委员的。

第三十七条 业主委员会自选举发生之日起三十日内持业主大会建立和业主委员会选举情况的陈诉、业主大集会事规则和治理规约及其他应提供的质料向物业所在地的县（市、区）物业治理行政主管部门和街道服务处、乡镇人民政府管理存案手续。第三十八条 业主委员会应当依法对物业治理区域内业主损害他人正当权益的行为举行劝阻和制止，对物业服务纠纷举行调整，依法追究物业服务企业违反物业服务条约的违约责任。第三十九条 业主委员会委员、候补委员不得接受物业服务企业提供的物业服务费减免、停车用度减免以及其他物质、现金等不正当利益，不得侵占、挪用物业专项维修资金、物业共有部门收益等全体业主共有的资金。

物业服务企业可以将业主委员会委员、候补委员未按物业服务条约约定缴纳物业服务用度、住宅专项维修资金的情况向全体业主宣布。第四十条 业主大会、业主委员会作出的决议涉嫌违反执法、行政法例强制性划定的，业主可依法向法院起诉要求确认无效。

业主也可申请物业所在地街道服务处、乡镇人民政府观察。经街道服务处、乡镇人民政府观察核实，业主大会、业主委员会的决议确有违反执法、法例强制性划定的，街道服务处、乡镇人民政府应当责令其限期纠正。逾期仍不纠正的，街道服务处、乡镇人民政府应当提请物业所在地的县（市、区）物业治理行政主管部门打消其决议，并通告全体业主。

第四十一条 业主委员会可以聘请专职事情人员。专职事情人员的职责、所需经费由业主大集会事规则约定。第四十二条 业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍未到达议事规则划定的人数，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当在上述情况发生之日起三个月内组织召开业主大会集会补选。业主委员会未根据前款划定实时补选的，物业所在地的街道服务处、乡镇人民政府可以责令其限期组织补选并通告全体业主。

业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，物业所在地的街道服务处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会暂时集会对业主委员会举行补选或改选。业主委员会补选完成或新一届业主委员会发生之前，原业主委员会不得继续行使业主委员会职能的，可以由物业所在地的村（居）民委员会在街道服务处、乡镇人民政府的指导和监视下，代行业主委员会的职责。

第四节 其他第四十三条 业主大会设立业主监事会的，业主监事会的监事人数为不少于三人的单数，每届任期不凌驾五年，可以连选连任。业主委员会委员及其利害关系人不得担任业主监事会监事。业主监事会每年度至少召开一次集会，应当有过半数监事出席，作出的决议应当经全体监事半数以上同意并签字确认。

第四十四条 业主监事会主要推行以下职责：（一）审核业主委员会的事情情况陈诉及年度事情计划、业主大会收支情况陈诉及收支预算；（二）查阅业主委员会财政账簿及其他会计资料，检查业主委员会财政状况和财政运动情况，包罗筹集、治理、使用物业专项维修资金情况，物业共用部位、共用设施设备谋划所得收益情况，业主大会、业主委员会事情经费的收支情况等；（三）监视业主委员会执行业主大会决议和决议的情况。对违反物业治理法例和规章、治理规约和业主大集会事规则、业主大会决议和决议的业主委员会委员向业主大会提出撤职建议；（四）对业主委员会委员侵害全体业主配合利益的行为，要求业主委员会委员予以纠正；（五）要求业主委员会实时召开业主大会暂时集会；（六）就业主监事会或者监事职权规模内的事项可以向业主大会集会提出提案；（七）列席业主委员会集会，并对业主委员会决议的事项提出质询或者建议；（八）发现业主委员会财政运动情况异常，可以举行观察；须要时，可以聘请会计师事务所、审计师事务所、状师事务所等专业机构协助其事情；（九）定期向业主大会陈诉业主监事会行使职权的情况并通告全体业主。

第四十五条 业主大会、业主委员会、业主监事会事情经费可以由全体业主分摊，也可以从物业共有部门谋划所得收益中列支。事情经费筹集、治理、使用和公示的详细措施由业主大会决议。事情经费的收支情况，业主委员会应当按季度在物业治理区域的显著位置宣布，接受业主监视。

第四十六条 经专有部门面积占总修建面积过半数且占总人数过半数的业主同意，物业治理区域可以实行业主自行治理。实行自行治理的，应当将执行机构、治理方案、收费尺度、治理期限和执法责任等内容提交业主大会表决通过并报乡镇人民政府、街道服务处存案。业主自行治理的，应当依法谋划，不得违反执法法例的划定。

第四章 物业治理服务第一节 一般划定第四十七条 设置的物业治理用房应是地面以上且层高不低于2.2米，具备水、电、采光、通风等正常使用功效的独立成套装修衡宇，相对集中摆设在住宅小区中心区或者小区收支口四周。没有设置电梯的物业治理用房，其所在楼层不得高于四层。第四十八条住宅及同一物业治理区域内非住宅的建设单元，应当通过物业治理招投标平台，以招投标的方式选聘物业服务企业举行前期物业治理服务。

投标人少于三个或者总修建面积不凌驾五万平方米的住宅物业，经物业所在地的县（市、区）物业治理行政主管部门批准，可以接纳协议方式选聘具有相应资的物业服务企业。分期开发的物业划定为一个物业治理区域的，其前期物业治理招投标应当以全部物业治理区域为规模。前期物业治理招投标的详细实施措施，由市物业治理行政主管部门另行制定。第四十九条 建设单元应当将前期物业服务企业的名称、物业服务收费尺度、物业服务内容和质量尺度向物业买受人昭示，并在衡宇销售条约中载明。

勉励业主大会通过物业治理招投标平台选聘物业服务企业。住宅物业的业主大会选聘物业服务企业的，应当将服务内容、尺度、期限、选聘方法以及选聘效果向业主公示。第五十条 业主大会建立后作出选聘或者续聘物业服务企业决议的，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务条约。

签订条约时，业主委员会应当出具业主大会的决议和由物业所在地街道服务处、乡镇人民政府出具的业主委员会存案回执。物业服务企业应当于物业服务条约签订之日起十五日内，提交以下资料向物业所在地的县（市、区）物业治理行政主管部门管理存案手续：（一）物业服务条约存案申报表；（二）物业服务条约。

报送资料齐全、切合法定形式的，县（市、区）物业治理行政主管部门应当就地出具加盖章章的书面回执。第五十一条 新建住宅物业交付使用十五日前，建设单元应当与物业服务企业完成物业共有部门、共用设施设备的承接检验，并签订承接检验协议。

物业服务企业应当将承接检验的效果在物业治理区域的显著位置恒久公示。建设单元与物业服务企业恶意勾通、弄虚作假，在承接检验历程中侵害业主利益的，应当依法负担赔偿责任。

第五十二条 建设单元应当在现场检验十五日前向物业服务企业移交下列资料：（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面图、单体修建图、结构图、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）物业专项维修资金清册；（三）设施设备买卖条约复印件及安装、使用和维护调养等技术资料；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）物业治理区域内各种修建物、园地、设施设备的清单；（六）物业及配套设施的产权清单；（七）物业服务用房的清单；（八）物业的使用、维护、治理必须的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单元应当列出未移交资料的详细清单并书面答应补交的详细时限。第五十三条 供水、供电、供气接纳终端供应方式的，未经供水、供电、供气单元或者司法机关授权，物业服务企业不得对物业专有部门或者共有部门实施停水、停电、停气，但水管破裂、火灾等可能对业主或者公共产业造成损失的紧迫情形除外。供水、供电、供气终端供应方式是指物业治理区域内所有相关设备设施均由供水、供电、供气专业公司治理维护，服务到最终用户，并向最终用户收取有关用度的方式。

第五十四 条物业服务企业应当根据国家、省、市的相关划定协助政府有关部门做好物业治理区域内治安秩序维护、消防宁静治理、出租屋治理、计划生育以及环卫保洁、垃圾分类、住宅装饰装修、宁静事故预防等有关事情。第二节 物业治理服务第五十五条 物业服务企业决议在物业服务条约期满退却出的，应当在物业服务条约期限届满三个月前，书面见告全体业主和业主委员会并书面陈诉县（市、区）物业治理行政主管部门。物业服务企业违反物业服务条约约定要求提前排除物业服务条约的，应当提前三个月通知建设单元或者业主、业主委员会并负担条约约定的违约责任。

物业服务条约终止前，物业服务企业不得停止服务。物业服务条约依法排除，物业服务企业拒不退出物业治理区域或拒不移交物业治理相关资料的，建设单元、业主委员会可以请求物业所在地的街道服务处、乡镇人民政府予以协助。第五十六条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业治理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段性事情未完成等为由拒绝退出：（一）物业服务条约依法、依约排除、终止；（二）经人民法院讯断或者仲裁机构裁决物业服务企业退出的；（三）依法不得继续从事物业服务运动的其他情形。

物业服务企业违反上述划定拒不退出的，物业治理行业协会、县（市、区）物业治理行政主管部门可以依据《广东省物业治理条例》第六条、第六十三条的划定予以处置惩罚。第五十七条 物业服务企业退出物业治理区域时，应当向业主委员会移交下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接事情；没有业主委员会的，应当移交物业所在地街道服务处、乡镇人民政府代管：（一）本措施第五十二条划定移交的资料；（二）物业服务用房、业主共有的园地和设施设备；（三）物业服务期间设置的牢固设施设备；（四）物业服务企业应当建档生存的资料；（五）使用业主共有部门谋划的相关资料、预收的物业服务费或者装修押金等其他应当移交的财物；（六）在物业治理服务期间发生的业主信息资料；（七）物业服务费实行酬金制的，应当移交治理期限内的账本、凭证等全部财政资料；（八）其他应当移交的资料和财物。

新聘的物业服务企业应当在原物业服务企业退出物业治理区域后，与业主委员会管理交接手续并进驻物业治理区域。街道服务处、乡镇人民政府应当监视、指导新旧物业服务企业的交接。

第五十八条 市物业治理行政主管部门可以根据公然、自愿、择优的原则建设应急物业服务企业预选库。未依法选举发生业主委员会的住宅小区有以下情况之一的，经物业所在地的村民委员会、住民委员会征求该住宅小区业主意见并取得专有部门占修建物总面积过半数且占总人数过半数业主书面同意后，可以由物业所在地的村民委员会、住民委员会在市物业治理行政主管部门指导和监视下代行业主委员会职责，在应急服务企业预选库中随机抽取一家物业服务企业提供服务：（一）物业服务企业退出物业治理区域后，未能召开业主大会集会选聘新的物业服务企业，且区域内物业治理秩序杂乱，迫切需要新的物业治理服务的；（二）物业服务企业退出物业治理区域后，已召开业主大会集会但未能乐成选聘新的物业服务企业，且区域内物业治理秩序杂乱，迫切需要新的物业治理服务的。应急物业服务条约服务内容、尺度和收费参照原物业服务条约执行，条约期限最长至业主大会集会选聘或续聘的物业服务企业进场之日。

第五十九条 建设单元依条约交付物业后，业主应当交纳物业服务费。对切合交付使用条件而业主拖延吸收的物业，物业服务费应当根据商品房买卖条约的约定交纳。建设单元出售物业时，答应或者约定减免业主的物业服务费，由建设单元负担；物业已竣工尚未出售或已出（预）售但尚未交付给业主使用的，其物业服务费由建设单元负担。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务用度的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权或者使用权转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费。第六十条业主与物业服务企业可以接纳包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。第六十一条 物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业和业主委员会在签订物业服务条约时，可以就物业服务费使用的审计机构选择、审计频率等相关事项举行约定。物业服务企业不得将预收的物业服务费支出用于物业服务条约约定以外的事项。

物业服务企业应当向业主大会或者全体业主宣布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次宣布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对物业服务企业宣布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况有异议时，物业服务企业应当自收到书面质询之日起七个事情日内回复。第六十二条 住宅大楼内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业治理区域内加压水泵、电梯、照明等共用设施设备发生的水电费由全体业主（物业使用人）合理分摊。

物业治理区域内物业服务用房、停车场、谋划运动等水电费不得要求业主分摊。可分摊的共用水电需设置独立计量表，用度应单独列账，物业服务企业在收取分摊用度前实时向业主公示共用水电分摊的用量、总金额以及各业主应当肩负的金额等。严禁把分摊的共用水电用度与业主自用的水、电用度在政府划定的水、电费尺度加价混淆统收。设置独立计量表确实有难题的老住宅小区，经测算共用水电费总额后，按约定的方式由业主合理分摊；没有约定或者约定不明确的，根据业主专有部门占修建物总面积的比例分摊。

业主或者业主大会对共用园地、共用设施设备发生的水电费的分摊情况提出异议时，物业服务企业应当实时回复。第六十三条 物业治理区域内供水、供电、供气、通讯、有线数字电视、快递等服务单元应当按划定向最终用户收取有关用度。上述单元不得强制物业服务企业代收有关用度，物业服务企业接受委托代收有关用度的，不得向业主收取手续费等分外用度，但可以向委托单元收取用度。

物业服务企业退出物业治理区域时已代收用度但未向供水、供电、供气、通讯、有线数字电视、快递等服务单元清缴的用度，相关服务单元应当根据委托约定直接向物业服务企业追缴，不得以未清缴用度为由停止向用户提供服务。第六十四条 业主、物业使用人、装饰装修企业在住宅室内装饰装修工程开工前，应当见告物业服务企业，签订住宅室内装饰装修治理服务协议，约定双方在装饰装修运动中应当遵守的治理规约和住宅室内装饰装修的有关划定。物业服务企业应当为装饰装修废弃物的收集运输提供明确指引。物业服务企业不得限制业主、物业使用人自主选择装饰装修企业、强行推销装饰装修质料或者强制为业主、物业使用人提供配送、维修、安装、中介等服务的人员，不得擅自收取相关用度。

住宅装饰装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，业主、物业使用人应当实时修复并依法负担由此造成的赔偿责任；业主、物业使用人不推行维修责任的，物业服务企业可以依照双方约定或者经业主大会同意，修复损坏的物业共用部位、共用设施设备，用度由业主、物业使用人负担。第五章 物业的使用与维护第六十五条 使用物业治理区域属于业主共有的门路、绿地或者其它场所作为停放车辆的车位或者使用物业共用部位、共用设施设备举行谋划的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，根据划定管理有关手续。

业主所得收益依法归全体业主共有，主要用于增补专项维修资金，也可以根据业主大会的决议使用。业主大会与物业服务企业可以就共用部位、共用设施设备谋划部门的物业服务费的尺度或谋划收入的分配举行约定。第六十六条 物业治理区域内，计划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。

物业治理区域内计划用于停放汽车的车位、车库，建设单元应当依法出售、出租或者附赠车位、车库。建设单元依法取得车位、车库权属挂号后转让车位、车库使用权的，至少提前一个月在物业治理区域内显著位置公示拟转让使用权的车位、车库数量、产权证明文件、转让期限和转让价钱。拟转让使用权的车位、车库数量少于本区域要求购置、租用车位、车库使用权业主的衡宇套数时，建设单元和业主可以双方约定通过抽签、摇号等公然公正方式确定，每户业主只能购置一个车位、车库使用权。

车位、车库满足本物业治理区域内业主需求后，建设单元将剩余车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，应当凭据《广东省物业治理条例》的划定约定租赁期限最长不得凌驾六个月；建设单元自行出租的，应当将车位、车库租赁条约复印件送交物业服务企业存档，业主、业主委员会及物业使用人有权查询。第六十七条 建设单元应根据国家划定的保修期限和保修规模，负担物业的保修责任。保修期届满后，物业共有部门、共有设施的维修责任由共有该物业的业主负担，物业专有部门的维修责任由该专有部门所有的业主负担。

建设单元委托物业服务企业保修的，应当与物业服务企业另行签订委托保修协议。物业专项维修资金筹集、治理和使用的法式、方式等详细操作细则，由市房地产行政主管部门会同相关部门另行制定。

第六十八条 业主转让或者出租物业时，应当将物业治理规约内容、物业服务用度尺度、专项维修资金交纳情况等事项见告受让人或者承租人，并自物业转让条约或者租赁条约签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况见告物业服务企业。第六十九条 任何单元和小我私家应当维护物业治理区域内的设施和情况，不得有下列行为：（一）擅自改变根据计划建设的公共修建和共用设施用途；（二）违法搭建建（构）筑物、擅自占用或者改建物业共用部位；（三）擅自占用、挖掘物业治理区域内门路、园地；（四）擅自使用物业共用部位、共用设施设备举行谋划；（五）破坏、擅自占用消防设施、公共疏散通道、消防通道，破坏消防宁静标志，未经相关部门批准擅自改变消防通道；（六）未经相关部门批准擅自改变影响修建结构宁静的部位；（七）擅自拆除人民防空工程及通讯、警报、智能化设备等公共设施；（八）在专有部位实施改建、重建、增加凌驾原设计尺度的载荷，有可能影响或占用他人专有部门或业主共有部门未依法经由相关利害人同意并报计划部门批准的；（九）违反划定饲养烈性犬只等动物的；（十）排放有毒、有害物质，发出凌驾划定尺度噪声的；（十一）破坏公共情况掩护设施或者造成情况污染的其他行为。有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当实时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当陈诉有关主管部门实时依法处置惩罚。业主、物业使用人对侵害自己正当权益的行为、业主委员会依据治理规约的约定或者业主大会的决议，对侵害业主配合利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第六章 附则第七十条 业主以自行治理的方式，对衡宇及配套的公共设施设备和相关园地举行维修、养护、治理，维护物业治理区域内的情况卫生和秩序的运动，参照本措施执行。第七十一条 本措施自2020年2月1日起施行，试行两年。《韶关市物业治理措施（试行）》政策解读为了贯彻落实《物业治理条例》《广东省物业治理条例》，明确我市物业治理到场人及主管部门各项权利义务，促进我市物业治理运动康健生长，韶关市人民政府颁布《韶关市物业治理措施（试行）》（以下简称《措施》）。

现就《措施》有关内容解读如下： 一、制定的须要性物业治理是都会治理的重要组成部门，也是社会治理的重要内容，与人民群众的日常生活息息相关，对构建社会主义和谐社会具有重要作用。2007年《中华人民共和国物权法》的颁布实施及国务院《物业治理条例》的颁布、修订为物业治理市场情况带来较大变化。为规范物业治理运动，1998年7月29日广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次集会通过《广东省物业治理条例》，2008年11月28日广东省第十一届人民代表大会常务委员会第七次集会修订《广东省物业治理条例》。

《广东省物业治理条例》颁布施行以来，我省建设健全物业治理规章制度，努力培育物业服务市场，探索创新市场羁系机制，规范市场主体行为。随着全省物业服务行业规模不停扩大，《广东省物业治理条例》在完善都会治理、建设和谐社区、改善人居情况、促进服务业生长等方面的综合效应不停显现。然而，由于韶关市没有统一的物业治理地方性法例、规章作为上位法详细实施划定，致使我市物业治理运动中的许多实际问题难以获得有效解决。

此外，实践中的一些突出问题也需要在《物权法》、国务院《物业治理条例》、《广东省物业治理条例》的立法精神基础上，通过地方性法例、规章的形式加以规范。为推进物业治理纳入社区公共服务体系的建设，构建有利于社区物业治理建设与生长、科学合理的新组织体系及实现本市物业治理地方性法例、规章与执法、行政法例的衔接，凭据本市实际情况，制定《韶关市物业治理措施（试行）》。

二、主要依据《措施》制定的依据主要有以下三个方面：（一）《措施》依据的执法法例：1．《中华人民共和国物权法》；2．国务院《物业治理条例》；3．《广东省物业治理条例》。（二）《措施》参照的规范性文件：1．建设部《业主大会和业主委员会指导规则》；2．《物业服务收费治理措施》（发改价钱[2003]1864号）；3．《韶关市物业治理区域划分指导意见》等。

（三）《措施》借鉴的外地地方性法例、规章：1．《深圳经济特区物业治理条例》；2．《成都市物业治理条例》；3．《珠海经济特区物业治理条例》；4．《湛江市物业治理条例（征求意见稿）》；4．《佛山市物业治理措施》等。三、主要内容《措施》共六章71条。（一）明确制定本《措施》的目的、适用规模、物业治理的生长偏向及各主管部门的职责。第一章第一至十五条。

一是明确了本《措施》制定的目的是为了规范物业治理运动，维护业主、利害关系人和物业服务企业正当权益，促进文明和谐社区建设。二是说明晰本《措施》所称物业治理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业根据物业服务条约约定，对衡宇及配套的设施设备和相关园地举行维修、养护、治理，维护相关区域内的情况卫生和公共秩序的运动。本措施适用于本市行政区域[含市区和各县（市）]内的物业治理运动。

三是提倡绿色物业治理，勉励接纳新技术、新方法推动物业治理区域内节能、节水、垃圾处置惩罚、情况绿化、污染防治等资源节约和情况掩护手段的运用，促进物业治理的集约化、信息化、低碳化。最重要的是，《措施》进一步明确了各级物业治理主管部门及政府职能部门、行业协会在本市物业治理运动中的作用，并要求建设物业治理纠纷调整处置惩罚机制，协调处置惩罚辖区内业主委员会选举、换届改选和物业服务企业交接历程中泛起的问题以及其他重大物业治理纠纷。（二）划定物业治理区域的划分、存案、变换及公示。第二章第十六至十九条。

一是划定新建物业出售前，建设单元应当提出物业治理区域划分建议书并向主管部门存案并明确了物业治理区域存案时，建设单元或者物业服务企业应当向主管部门提供的质料。二是设定了物业治理区域调整的条件，即原有物业治理区域具有两个以上物业建设宗地红线图，或者已支解成两个以上相对关闭区域的，在明确隶属设施设备治理、维护责任的前提下，经征求物业所在地街道服务处、乡镇人民政府、相关业主、村（居）民委员会意见，并经县（市、区）物业治理行政主管部门确认，可以划分为多个独立的物业治理区域。三是要求建设单元应当将物业治理区域划分建议书及存案回执、属于全体业主共有的共用部位和共用设施设备、宗地红线图在衡宇销售现场公示，并将经存案的物业治理区域作为衡宇买卖条约的附件，以保障业主的知情权。（三）明确了业主大会、业主委员会、业主监事会的建立条件、选举方式、职责，同时提出业主自行治理的前提和要求。

第三章第二十条至第四十六条，共分四节。第一节为业主大会筹备组的相关划定，划定了筹备组组成方式、建设单元和物业服务企业的配合义务、筹备组的事情时间。第二节为业主大会的相关划定，在《物业治理条例》和《广东省物业治理条例》的基础上，进一步明确了业主大会的建立条件、投票权数认定尺度、业主大会的职责及召开暂时业主大会的情形。

第三节对业主委员会作出了较为详尽的划定，针对业主委员会的组成、委员的选举行法、候选人的发生（包罗候选人条件及不得担任候选人的情形）、业主委员会的责任及克制性行为等均有明确指引。第四节创设性地提出业主监事会制度，同时明确经专有部门面积占总修建面积过半数且占总人数过半数的业主同意，物业治理区域可以实行业主自行治理。

实行自行治理的，应当将执行机构、治理方案、收费尺度、治理期限和执法责任等内容提交业主大会表决通过并报乡镇人民政府、街道服务处存案。（四）划定了前期物业服务企业的选聘、物业服务用度的收取及物业服务企业的退出。第四章第四十七条至第六十四条，共两节。本章对物业服务历程中的问题举行了较为细致的划定，一是明确了前期物业服务企业的选聘一般应当通过招投标形式举行，建设单元必须将前期物业服务企业的相关情况向买受人昭示。

二是划定了建设单元与物业服务企业关于移交物业历程中的责任，制止双方推诿。三是划定了物业服务企业的克制行为及宁静生产责任。

四是规范了物业运动中的收费行为，确认物业服务收费包罗包干制及酬金制两种，详细说明晰公共区域用度的分摊方式。最后，对物业服务企业的退出及退出后的应急治理制度举行了明确划定。

（五）划定了共用部位、共用设施设备谋划所得收益依法归全体业主共有，建设单元依法取得车位权属挂号后应通过划定法式转让使用权，业主的义务及克制性行为。第五章第六十五条至第六十九条。第五章主要对物业的维护及使用作出划定，一是划定了共用部位、共用设施设备谋划收益依法归全体业主共有，主要用于增补专项维修资金，也可以根据业主大会的决议使用。同时说明晰业主大会与物业服务企业可以就共用部位、共用设施设备谋划部门的物业服务费的尺度或谋划收入的分配举行约定。

二是对车位、车库问题在明确“首先满足本区域业主的需要”的前提下建设单元可按划定法式处分其已依法取得权属的车位、车库使用权。三是划定了业主转让或出租衡宇时对承租人及买受人、物业服务企业的见告义务及枚举了物业使用人的克制行为。

六、《措施》的主要创新点因《物业治理条例》《广东省物业治理条例》颁布时间较长，物业服务市场情况已发生了很大的变化，新情况、新问题不停泛起，需要以立法的形式举行规制。为此，在上位法的基础上，凭据我市物业服务市场的实际情况并参照各地的乐成履历，《措施》有以下几点创新之处：（一）健全信用治理制度。信用治理，是今世社会治理的主要抓手之一，是最能综合评价公民小我私家或企业状况的治理措施。

在《广东省物业治理条例》第六条原则划定的基础上，《措施》第十一条对物业服务行业信用治理的职能部门、主要措施、信用信息共享等作出了详细划定。（二）增强行业自律治理。为适用国家放管服革新，物业服务行业应走市场化的门路，更多的实行行业自律治理。

《措施》第十二、十三条对行业自律治理作出了划定，主要措施是行政主管部门勉励和支持物业服务企业加入行业协会，见告管理物业服务条约存案的物业服务企业在完成条约存案手续后可以到市物业治理协会管理入会手续，市物业治理协会依法举行行业处分，以维护行业的正常秩序。（三）通过招投标平台选聘前期物业服务企业。

《措施》出台前，我市前期物业服务企业的选聘基本上是协议选聘，且多数被选聘的物业服务企业与建设单元（开发商）存在控股等关联关系，倒霉于掩护业主及物业使用人的正当权益。《措施》第四十八条划定：应当通过物业治理招投标平台，以招投标方式选聘前期物业服务企业；为防止建设单元向关联物业服务企业利益输送，对投标人少于三个或者总修建面积不凌驾五万平方米的住宅物业，经物业所在地的县（市、区）物业主管部门批准，才可协议选聘。通过政府主管部门的把关，严格限制协议选聘前期物业服务企业。

（四）勉励和支持党员业主通过法定法式担任业主委员会向导成员。为增强党对物业小区的向导，发挥党员的先锋模范作用，《措施》第三十一条作出了勉励和支持党员业主通过法定法式担任业主委员会向导成员的划定。（五）物业小区可设立业主监事会。

为制约和监视业主委员会的事情，最大限度地保障业主的权益，《措施》第二十九、四十三、四十四条划定了业主监事会的的设立、职责等，以利于业主监事会的规范运作。（六）业主可以聘请物业服务企业举行治理，也可依法自行治理。

《物权法》第八十一条划定：“业主可以自行治理修建物及其隶属设施，也可以委托物业服务企业或者其他治理人治理。”但自行治理怎么操作，并没有相关的执法法例规章划定，《措施》第四十六划定：“经专有部门面积占总修建面积过半数且占总人数过半数的业主同意，物业治理区域可以实行业主自行治理。

实行自行治理的，应当将执行机构、治理方案、收费尺度、治理期限和执法责任等内容提交业主大会表决通过并报乡镇人民政府、街道服务处存案。业主自行治理的，应当依法谋划，不得违反执法法例的划定。”给业主自行治理提供了可操作的规章依据。（七）建设应急治理库。

现实中，物业服务企业因种种原因退出后，小区物业服务容易泛起真空，倒霉于业主和物业使用人的权益维护，新聘物业服务企业又不能迅速到位。为此，《措施》第五十八条划定：“市物业治理行政主管部门可以根据公然、自愿、择优的原则建设应急物业服务企业预选库。”小区物业服务容易泛起真空时，应急物业服务企业预选库可快速发挥作用。

七、解读方案解读途径和时间：与《措施》同时宣布在市政府门户网站。韶关市住房和城乡建设治理局2020年1月7日。

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